退去のとき、どこまでが自分の負担？ 原状回復の線引きを整理する
賃貸住宅を退去するとき、多くの方が気にされるのが「原状回復の費用はどこまで自分が負担するのか」という点です。
敷金から引かれる金額に納得がいかず、トラブルになるケースは少なくありません。
この線引きには、国土交通省がまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という考え方の基準があります。
今回は、その内容をもとに、借りる側・貸す側・管理会社がそれぞれ気持ちよく退去を迎えるための整理をしてみます。
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そもそも「原状回復」とは何か
「原状回復」と聞くと、借りたときの新品同様の状態に戻すこと、と思われがちです。
しかし、ガイドラインではそうは定義していません。
国土交通省のガイドラインでは、原状回復を次のように整理しています。
- 借主の故意・過失や手入れ不足による損耗・毀損を元に戻すこと
- 普通に住んでいて自然に生じる劣化や汚れは、対象に含まれない
つまり、年月とともに自然に生じる傷みや色あせは、入居者が負担して元通りにする義務はありません。
こうした自然な劣化の修繕費用は、毎月の家賃の中にあらかじめ含まれている、という考え方が基本になっています。
「通常損耗」と「特別損耗」の違い
費用負担を考えるうえで、損耗は大きく2つに分けて考えると分かりやすくなります。
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通常損耗・経年劣化(貸主負担が原則):
- 日光による壁紙や畳の自然な日焼け
- 家具を置いていた跡や、冷蔵庫裏の電気焼け(黒ずみ)
- テレビや冷蔵庫の設置による軽微な跡
- 画びょうやピンの穴など、通常の生活でつく程度の小さな穴
特別損耗・善管注意義務違反(借主負担になりやすい):
- タバコのヤニによる壁紙の変色やにおい
- 結露を放置して広げてしまった壁のカビやしみ
- 引っ越し作業などでつけた床の大きな傷やへこみ
- ペットによる柱や壁の傷、においの付着(ペット可物件でも程度による)
- 掃除を長期間怠ったことによる水回りの頑固な汚れ
判断の分かれ目は「普通に暮らしていても起きることか、それとも住まい方によって防げたことか」という点にあります。
防げたはずの損耗については、入居者にも一定の管理する責任(善管注意義務)があると考えられています。
「経過年数」で負担は変わる
仮に借主の過失による損耗であっても、修繕費用の全額を負担するとは限りません。
ガイドラインには「経過年数」という考え方があります。
建物や設備は、時間が経つほど価値が下がっていきます。
たとえば壁紙(クロス)は、一般的に6年ほどで会計上の価値がほぼ無くなるとされています。
- 入居して間もなくつけた傷ほど、借主の負担割合は大きくなる
- 長く住んでからの損耗は、その分だけ負担割合が小さくなる
- 耐用年数を大きく超えた設備は、貼り替え代の大部分が借主負担にはならないことが多い
同じ「壁紙の汚れ」でも、入居1年目と入居6年目では負担の重さが大きく変わる、ということです。
ただし、傷をつけるための工事の手間賃(施工費)などは経過年数に関わらず負担対象になることもあります。
トラブルを防ぐのは「入居時」と「日々の記録」
原状回復は退去時の問題と思われがちですが、実はトラブルを防ぐ鍵は入居のときにあります。
国土交通省も、退去時の「出口」ではなく入居時の「入口」で確認しておくことの大切さを強調しています。
- 入居時に、すでにある傷や汚れを写真で記録しておく(日付が分かる形で)
- 気になる箇所は、入居時に管理会社へ伝えて共有しておく
- 契約書の特約欄に、特別な負担の取り決めがないか確認しておく
- 退去の立ち会いには、できるだけ同席して一緒に状態を確認する
入居時の状態が記録に残っていれば、「最初からあった傷」なのか「住んでいる間についた傷」なのかで揉めることが格段に減ります。
これは借りる側を守るだけでなく、貸す側・管理する側にとっても判断をスムーズにする大切な備えです。
大切なのは、立場を超えて確認し合うこと
原状回復は、どちらか一方だけが得をしたり損をしたりする仕組みではありません。
借主・貸主・管理会社が、ガイドラインという共通のものさしを持って話し合うことで、納得のいく精算ができます。
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退去の費用に不安があるときは、まず管理会社に内訳を確認してみてください。
どの項目が、どういう理由で、誰の負担になっているのか。
そこを一つずつ確認していくことが、お互いの信頼につながります。
さくら屋では、ご入居中の不安や退去にまつわるご相談も承っています。
お部屋のことで気になる点があれば、お気軽にお声がけください。
株式会社さくら屋（エイブルネットワーク足利店）
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